A Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 1991) divide as despesas do imóvel alugado entre inquilino e proprietário, e a divisão está escrita nos artigos 22 e 23 do texto da lei — não no bom senso do corretor. Cobrar do morador o que a lei atribui ao dono é contravenção penal, punida com cinco dias a seis meses de prisão simples ou multa de três a doze aluguéis, revertida em favor do inquilino (artigo 43).
A regra vale para imóvel urbano, com as exceções do artigo 1º: imóveis públicos, vagas autônomas de garagem, espaços publicitários e apart-hotéis seguem o Código Civil. Em prédio residencial, o que separa as duas listas é a natureza do gasto — rotina de funcionamento ou investimento na estrutura. Na periferia, onde o aluguel pesa cada vez mais no orçamento, o detalhe decide o que sobra no fim do mês, como mostrou reportagem do Espaço do Povo.
O que o inquilino paga além do aluguel?
O artigo 23 relaciona as contas de consumo: telefone, luz, gás, água e esgoto. O inciso I fixa o vencimento em até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, quando o contrato não prevê outra data. O seguro-fiança também é despesa do morador (inciso XI), e não se confunde com o seguro contra incêndio, que é do proprietário.
As despesas ordinárias de condomínio entram na conta do inquilino, e a lei as define por extenso: salários e encargos dos empregados do prédio, consumo de água e luz das áreas comuns, limpeza e pintura das dependências de uso comum, elevadores e portaria eletrônica, equipamentos de lazer, pequenos reparos hidráulicos e elétricos. O parágrafo 2º condiciona a cobrança à comprovação da previsão orçamentária e do rateio mensal, que o morador pode exigir a qualquer tempo.
O que é obrigação do proprietário?
O artigo 22 atribui ao locador as despesas extraordinárias: obras de reforma ou acréscimo na estrutura, pintura de fachadas e esquadrias externas, obras para repor condições de habitabilidade, instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer, paisagismo das áreas comuns e constituição do fundo de reserva. Também são dele as taxas de administração e intermediação da imobiliária, incluída a análise de cadastro do candidato e do fiador.
O inciso V obriga o dono a entregar, quando solicitado, descrição minuciosa do estado do imóvel com os defeitos existentes — é o que dá base à vistoria de entrada. O inciso VI manda fornecer recibo discriminado, vedada a quitação genérica, e o inciso IX, exibir comprovante das parcelas cobradas.
IPTU e seguro contra incêndio podem ser cobrados do inquilino?
Podem, mas só por cláusula expressa. O inciso VIII do artigo 22 põe impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra fogo na conta do proprietário “salvo disposição expressa em contrário no contrato”. Com a cláusula, o artigo 25 autoriza cobrar tributos e despesas ordinárias junto com o aluguel do mês a que se referem. O contrato também pode limitar a indenização por benfeitorias (artigo 35), mas cláusula que anule direito previsto na lei é nula (artigo 45).
Caução de quantos aluguéis? A lei limita e proíbe duas garantias
A lei permite caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, e proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma no mesmo contrato (artigo 37). A caução em dinheiro tem teto de três meses de aluguel, precisa ficar em caderneta de poupança e os rendimentos pertencem ao inquilino (artigo 38, parágrafo 2º). Exigir duas garantias é contravenção, pelo inciso II do artigo 43.
Sem garantia no contrato, o artigo 42 libera o locador a cobrar aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. Fora dessa hipótese e da locação para temporada, cobrar o aluguel antecipadamente também é contravenção, pelo inciso III.
Quem paga o conserto e a multa de condomínio?
O conserto segue a origem do problema. Defeito anterior à locação é do proprietário (artigo 22, inciso IV); dano causado por morador, familiares, visitantes ou prepostos é dele (artigo 23, inciso V), e a devolução tem de ser no estado em que o imóvel foi recebido, descontado o desgaste natural (inciso III). Em reparo urgente de responsabilidade do dono, o inquilino é obrigado a permitir a obra: passados dez dias, cabe abatimento proporcional do aluguel no período excedente; acima de trinta, o contrato pode ser rescindido (artigo 26 e parágrafo único).
Benfeitorias necessárias, feitas para conservar o imóvel, são indenizáveis mesmo sem autorização do dono, salvo cláusula em contrário. A multa de condomínio depende de quem praticou a infração e de qual obrigação foi violada: o morador tem de cumprir a convenção e o regulamento interno (artigo 23, inciso X), mas penalidade ligada a obrigação do proprietário não se transfere automaticamente.
Como contestar a cobrança e onde reclamar em São Paulo
O primeiro passo é pedir por escrito a discriminação da cobrança e a comprovação do rateio; o segundo é guardar contrato, recibos, boletos e as conversas com o dono ou a imobiliária. Recusar-se a fornecer recibo discriminado em habitação coletiva multifamiliar é crime de ação pública, com detenção de três meses a um ano (artigo 44).
Problemas com imobiliárias podem ser levados ao Procon-SP, que recebe reclamação pelo site e atende no telefone 151 para o município, além da sede na Rua Conselheiro Furtado, 503, na Liberdade. Conflitos com o proprietário vão para a Justiça: causas de até 40 salários mínimos cabem no Juizado Especial Cível, e até 20 salários mínimos as partes comparecem sem advogado (Lei 9.099, de 1995, artigos 3º e 9º). Passados três anos de contrato, dono ou inquilino podem pedir revisão judicial do aluguel ao preço de mercado (artigo 19). Para quem quer sair do aluguel, o Feirão Casa Paulista já ofereceu subsídio de até R$ 16 mil por família na capital.
